Volltilgerdarlehen: Baufinanzierung komplett zurückzahlen
Eine Baufinanzierung ist oft eine langfristige Verpflichtung, die sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken kann. Bei der Tilgung stehen Ihnen grundsätzlich zwei Optionen zur Verfügung: Sie können den Immobilienkredit entweder mittels verschiedener aufeinanderfolgender Finanzierungen oder eben in Form eines Volltilgerdarlehens innerhalb einer Sollzinsbindungsperiode zurückzahlen. Was das bedeutet und welche Vor- und Nachteile mit einem Volltilgerdarlehen einhergehen, haben wir in diesem Ratgeber für Sie zusammengefasst.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, bei der der gesamte Kredit während der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt wird. Es handelt sich dabei um ein Annuitätendarlehen. Die Rückzahlungsbeträge, auch als Annuitäten bezeichnet, setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Wichtige Merkmale des Volltilgerdarlehens sind:
- Die monatliche Tilgungsrate bleibt während der kompletten Laufzeit konstant.
- Am Ende der Laufzeit besteht keine Restschuld mehr.
- Der Zinssatz hält vom ersten Tilgungstag bis zur vollständigen Rückzahlung stand.
- Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
- Sie wissen von Anfang an, wann sie schuldenfrei sein werden.
- Da das Darlehen am Ende der Laufzeit ganz zurückgezahlt wurde, ist keine separate Anschlussfinanzierung erforderlich.
Vor- und Nachteile des Volltilgerdarlehens
Vorteile
- Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit
- keine Anschlussfinanzierung erforderlich
- hohe Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten
- schnellere Schuldentilgung im Vergleich zu klassischen Annuitätendarlehen
- mögliche Zinsrabatte und bessere Konditionen aufgrund der rascheren Rückzahlung
Nachteile
- höhere monatliche Raten, die das Haushaltsbudget stark belasten können
- geringe Flexibilität bei Tilgungsveränderungen
- Sondertilgungen oft nicht umsetzbar oder nur gegen Aufpreis
- gesteigerte Kosten bei Zahlungsausfall oder Ratenaussetzung
- potenzieller Nachteil bei sinkenden Zinsen, da man an den teureren Zins gebunden ist
Ein Volltilgerdarlehen eignet sich besonders für Kreditnehmende, die Wert auf Sicherheit und Planbarkeit legen und sich die höheren monatlichen Raten leisten können. Weniger geeignet ist es für Personen, die Flexibilität benötigen oder mit zukünftigen Einkommensänderungen rechnen.
Laufzeit von Volltilgerdarlehen
Österreichische Banken vergeben Volltilgerdarlehen normalerweise mit kürzeren Laufzeiten, typischerweise zwischen 10 und 30 Jahren. Theoretisch wären auch längere Zeiträume wie 40 Jahre denkbar, dies entspricht jedoch nicht der gängigen Praxis. Die Kreditinstitute bevorzugen nämlich überschaubare Zeiträume, um das Risiko zu minimieren und eine effiziente sowie zügige Rückzahlung zu gewährleisten. Die Wahl der Laufzeit beeinflusst direkt die Höhe der Kreditraten. Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere monatliche Zahlungen, während längere Laufzeiten die monatliche Belastung reduzieren. Viele Banken belohnen höhere Tilgungsraten mit zusätzlichen Zinsrabatten. Dadurch können Sie von einer strukturierten und relativ schnellen Entschuldung profitieren, ohne sich übermäßig lange zu binden.
Umschuldung von Volltilgerdarlehen
Eine Umschuldung ist in der Regel erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Bei Volltilgerdarlehen entspricht diese meist der gesamten Laufzeit. Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Bei einer vorzeitigen Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Diese sollte in Ihre Berechnungen einbezogen werden.
Die Ablösung lohnt sich nur, wenn die Zins- und Kostenersparnis des neuen Kredits deutlich höher ist als die Belastungen einer Umschuldung. Holen Sie sich deswegen Angebote verschiedener Banken ein und vergleichen Sie die effektiven Jahreszinsen sowie Konditionen. Beachten Sie, dass bei einer Umschuldung eine erneute Bonitätsprüfung durchgeführt wird.
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Beispielrechnung: Volltilgerdarlehen vs. klassische Baufinanzierung
Für die Beispielrechnung nehmen wir eine Kreditsumme von 350.000 Euro an, die mit einem Zinssatz von 3,10 Prozent verzinst wird. Wir betrachten zwei Szenarien: Einerseits soll das Volltilgerdarlehen nach 16 Jahren abbezahlt sein und andererseits wird für die klassische Baufinanzierung eine Sollzinsbindung von 10 Jahren festgelegt.
| Volltilgerdarlehen | klassische Baufinanzierung | |
|---|---|---|
| Zeit bis zur Volltilgung bzw. Sollzinsbindung | 16 Jahre | 10 Jahre |
| anfänglicher Tilgungssatz | 4,87% | 2,00% |
| Monatsrate | 2.325 Euro | 1.488 Euro |
| Restschuld | 0 Euro | 268.852 Euro |
| Zinskosten nach Volltilgung/Sollzinsbindung | 94.728 Euro | 96.769 Euro |
Es ergibt sich ein deutlicher Unterschied in den Gesamtkosten. Beim Volltilgerdarlehen betragen die finalen Zinskosten 94.728 Euro. Bei der klassischen Baufinanzierung fallen nach 10 Jahren bereits 96.769 Euro Zinsen an und es bleibt eine hohe Restschuld von 268.852 Euro bestehen. Für diese ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich, die zu weiteren Zinskosten führen wird. Jedoch ist die Monatsrate beim Volltilgerdarlehen mit 2.325 Euro deutlich höher als bei der klassischen Baufinanzierung mit 1.488 Euro. Dadurch ist zwar eine schnellere Entschuldung erreichbar, es steigt aber auch das Risiko einer finanziellen Belastung und kurzfristigen Schieflage.
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Viktoria Maria Blaschek, MA
Online-Redakteurin
Viktoria stieg unmittelbar nach ihrer Schauspielausbildung und dem Masterstudium in Publizistik- und Kommunikationswissenschaften als Online-Redakteurin bei CHECK24 ein. Sie schreibt über komplexe Finanz-, Versicherungs- und Energiethemen und sorgt dafür, dass Sie alle relevanten Informationen zu unseren Vergleichen erhalten.